芜湖市自然资源和规划局关于印发芜湖市完善市区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则的通知

各县市区人民政府，皖江江北新兴产业集中区、经济技术开发区、三山经济开发区、高新技术产业开发区管委会，市住建局：

经市政府同意，现将《芜湖市完善市区建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

2024年10月29日

芜湖市完善市区建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场实施细则

第一章 总 则

第一条  为进一步完善我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称“土地二级市场”），规范土地二级市场管理，按照《中华人民共和国土地管理法》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和安徽省自然资源厅等七部门《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施意见的通知》（皖自然资规〔2019〕3号）有关要求，结合我市实际制定本细则。

第二条  本实施细则适用于市区（不含湾沚区、繁昌区，下同）范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押管理。

企业国有资产交易、行政事业单位国有资产交易、农村集体资产交易涉及建设用地使用权转让、出租的，国家、省、市另有规定的，从其规定。

湾沚区、繁昌区、南陵县、无为市可结合本地实际，参照本细则另行制定实施细则。

第三条  本细则所称建设用地使用权转让是指土地使用权人将依法获得的建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。具体包括净地转让、在建工程及对应的建设用地使用权转让，“连地带房”整体转让等。涉及房地产开发项目对外转让的，按照房地产转让相关法律法规规定办理房地产转让相关手续。

第四条  本细则所称建设用地使用权出租是指土地使用权人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五条  本细则所称建设用地使用权抵押是指土地使用权人以建设用地使用权或建（构）筑物（含在建工程）所有权及对应的建设用地使用权进行抵押的行为。具体包括净地抵押、在建工程及对应的建设用地使用权抵押、“连地带房”整体抵押等。

第六条  市自然资源和规划局负责搭建全市城乡统一的土地二级市场交易平台，在现有的不动产交易登记平台基础上建设土地二级市场线上交易系统（以下简称线上交易系统），汇集土地二级市场交易信息，与相关部门加强信息共享集成，大力推行“互联网+政务服务”模式，逐步实现与全国土地二级市场交易服务平台互联互通。

在市不动产登记中心设置土地二级市场交易登记集成服务窗口（以下简称集成服务窗口），负责受理交易申请和初审、核验权利人身份和土地权属、向相关部门及区政府（开发区管委会）征求意见、组织双方签订交易合同以及完成交易后办理不动产登记手续等交易相关事务。

第七条  建立健全转让、出租二级市场“信息发布-达成意向-签订合同-交易监管”的交易流程。交易双方可通过自行协商交易或者通过土地二级市场交易平台达成交易意向，签订交易合同。自行协商交易或者通过土地二级市场交易平台交易的，可通过集成服务窗口线下或线上交易系统提交相关资料。

（一）自行协商交易

权利人向集成服务窗口提交交易申请及相关材料，集成服务窗口当场完成初审。集成服务窗口根据本细则进行初审，初审通过后正式受理并转入征求意见环节；初审不通过的，当场向申请人出具《不予进入土地二级市场交易告知书》，明确告知申请人不予进入二级市场交易的具体原因。对经初审符合进入二级市场交易条件的工业等产业项目，集成服务窗口向属地区政府、开发区管委会和市自规局线下发出征求意见函（线上交易系统建成后通过线上发送），划拨土地使用权和房地产开发项目向市自规局征求意见，被征求意见方应在3个工作日内完成审核并反馈意见，对不同意交易的需在反馈意见中说明不同意交易的具体原因。集成服务窗口收到不同意交易反馈意见后0.5个工作日向申请人出具《不予进入土地二级市场交易的告知书》，详细告知不予进入二级市场交易理由。

（二）通过土地二级市场交易平台交易

申请人向土地二级市场交易平台申请发布交易信息，转让方或出租方需提交不动产权属信息及交易需求信息等，求购方或求租方只需提供求购和求租相关需求信息。集成服务窗口当场完成初审，审核方式及流程、时限等比照自行协商交易有关规定执行。

集成服务窗口收到同意交易的反馈意见后通过线上、线下公告推介，成交后组织双方签订交易合同、完成交易、办理不动产登记等。

第二章 建设用地使用权转让

第八条   有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让：

（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）共有的建设用地使用权未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外；

（五）已超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（六）按照《闲置土地处置办法》规定禁止转让的；

（七）工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施占用的建设用地单独分割转让的；

（八）应当依法征收或者收回建设用地使用权的；

（九）法律法规规定禁止转让的其他情形。

第九条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需经市自然资源和规划局审查同意，并报市政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规办理土地出让手续并补缴土地出让价款。对不改变土地及建筑物、构筑物现状的，补缴土地出让价款按照评估现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的，补缴土地出让价款应按照评估变更后规划条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定。

第十条  对政府国有资产调拨转移土地或房屋产权的，不纳入二级市场交易程序办理，市不动产登记中心根据不动产登记规定办理不动产转移登记。

第十一条  拟转让的建设用地，需进行宗地分割、合并或者调整边界的，按审批权限由自然资源和规划部门批准后，可一并办理宗地分割、合并或者调整边界的变更登记和不动产转移登记。宗地分割、合并涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

第三章 建设用地使用权出租

第十二条   有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场出租：

（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；

（二）土地权属不清、有争议的；

（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）共有的建设用地使用权未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外；

（五）已超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（六）按照《闲置土地处置办法》规定禁止出租的；

（七）应当依法征收或者收回建设用地使用权的；

（八）法律法规规定禁止出租的其他情形。

第十三条   以划拨方式取得的建设用地使用权出租还应同时符合下列条件：

（一）按划拨决定书约定支付全部土地价款;

（二）取得不动产权证书;

（三）出租信息发布时出具按规定上缴租金中所含支付土地收益承诺，出租成交后依法申报并及时缴纳土地收益。

第十四条  划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

第四章 建设用地使用权抵押

第十五条   有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场抵押：

（一）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；

（二）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；

（三）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（四）依法被查封、扣押、监管的财产；

（五）按照《闲置土地处置办法》规定禁止抵押的；

（六）法律法规规定禁止抵押的其他情形。

第十六条  自然人、企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第十七条   以划拨方式取得的建设用地使用权可依法设定抵押权，划拨建设用地抵押权实现时债权人应优先缴纳土地出让收入。

第十八条  不以公益为目的的养老、教育等以有偿方式取得的建设用地使用权可用于抵押。抵押双方须承诺抵押权实现后不改变原土地用途并保障原有经营活动持续稳定。

第十九条  对工业、仓储等产业项目申请建设用地使用权抵押的，属地区政府、开发区管委会需对项目是否已享受产业扶持优惠政策进行把关，并向集成服务窗口出具同意办理抵押登记的意见后，集成服务窗口方可办理抵押登记。

第五章  监管服务

第二十条  市自然资源和规划局负责建立土地二级市场交易与不动产登记信息共享机制，实行“交易+登记”并联办理，提供一次告知、一窗受理、一站办结的一体化服务。制定规范统一的交易合同文本，保障交易双方合法权益。

第二十一条  市自然资源和规划局应积极配合人民法院在司法处置前对案涉土地、房屋（含在建工程）信息进行协查，并在收到人民法院协查通知之日起10日内反馈相关信息，对涉及土地的限制权利状况及处理意见提示人民法院纳入拍卖、变卖公告，人民法院完成拍卖、变卖或者以物抵债后，如需办理审批手续及缴纳土地出让价款的，由竞得人或者受让人向市自规局申请，依法缴纳相关费用。司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。

第二十二条   发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，探索发展专业化产权交易机构，为交易各方提供招商推介、展示、咨询、估价、交易、资金结算等服务。

第二十三条   健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价，定期分析土地二级市场运行状况，防止交易价格异常波动。

第六章 附 则

第二十四条   本细则自印发之日起施行，未尽事宜以国家、省有关规定为准。以往规定与本细则要求不一致的，以本细则为准。涉及二级市场交易具体业务流程及操作规范，由市自然资源和规划局另行制定。