划拨土地使用权价格评估方法

    首先，应该明确的是划拨土地使用权有其相应价格。尽管土地使用权取得方式不同，但事实上，划拨土地使用权与出让土地使用权就其权利本身的根本性质并无不同，都属于用益物权的一种，同样属于财产权。划拨土地使用权的取得并非完全是无偿的，根据不同情况，有些需要土地使用者缴纳补偿、安置等费用，因此伴随相应的成本支出。此外，划拨取得的土地使用权在长期使用过程中伴随资金投入，会产生相应的附加值，依据“谁投资谁拥有”的产权原则，企业应拥有相应部分的财产权。既然划拨土地使用权是财产权，就必然有其对应的价格。

 

    那么，如何确定划拨土地使用权的价格呢？根据国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号，2001年2月13日发布），“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产”，同时规定“划拨土地需要转为有偿用地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金”，说明划拨土地使用权的价格是出让土地使用权价格与应缴纳的土地使用权出让金的差额。

最后，谈一下划拨土地使用权价格的评估办法。根据《城镇土地估价规程》（2002年7月1日实施），“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的最高出让年限），扣除应缴纳的土地使用权出让金，即为划拨土地使用权价格。

 

    根据《划拨土地使用权管理暂行办法》26条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。各地补交土地出让金的标准不尽相同。例如，青海省规定，划拨土地使用权转让、出租、抵押应补交出让金，按各地制定的标定地价40%-60%的标准补交（《青海省实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，1994年10月24日实施）；杭州市规定，划拨土地使用权补办出让根据原来用途和是否改变用途，按照现行基准地价的20%、55%以及评估确认价的55%等不同标准补交出让金（《杭州市国土资源局关于印发〈土地市场管理中涉及补办土地出让手续等有关问题的规定〉的通知》，2002年9月28日实施）。

 

    （作者：中国土地矿产法律事务中心  刘洋）